De plus en plus d’épargnants choisissent la location meublée non professionnelle (LMNP) pour rentabiliser leur investissement locatif immobilier. Ce statut ouvre droit à de multiples points forts, tant au niveau patrimonial que sur le plan fiscal. Afin de tirer profit du rendement potentiel qu’il dégage, il est alors crucial de savoir choisir le régime fiscal adapté. Cet article vous guidera dans la sélection du régime LMNP qui correspond le mieux à vos besoins.
Déterminez vos revenus locatifs
Dans un premier temps, vous devez réaliser une estimation approximative du montant des loyers annuels que vous aurez comptabilisés. C’est en fonction de cette variable que vous pourrez choisir entre les deux régimes LMNP : le micro-BIC et le réel d’imposition.
Pour calculer les loyers de votre LMNP, vous devez prendre en compte le type de bien (maison individuelle, appartement au sein d’un immeuble collectif), la sobriété énergétique et les performances environnementales, de même que le confort et l’état du logement. Idem pour la surface habitable et la qualité de l'emplacement. Les loyers seront aussi calculés en fonction de la demande locative. Vous pouvez réaliser des comparatifs plus affinés en consultant les annonces immobilières et les outils en ligne.
Le régime micro BIC
Lorsque vous immatriculez votre LMNP, vous êtes soumis d’office au régime micro BIC. C’est-à-dire que celui-ci est votre régime fiscal LMNP par défaut.
Si vos revenus locatifs annuels n’excèdent pas 72 600 euros en location classique et 176 200 euros en location de tourisme, alors vous conservez le régime micro BIC. Le cas échéant, vous avez le choix de basculer vers le réel d’imposition, qui est plus contraignant en termes d’obligations déclaratives.
Le régime micro BIC vous permet de déduire un abattement de 50% sur les recettes locatives si vous exercez une activité de location classique. Dans le cas d’une activité touristique, cet abattement est plus conséquent, de l’ordre de 70%.
Le régime réel d’imposition
C’est le régime fiscal le plus attractif en termes d’efficacité de défiscalisation, car il permet de déduire les charges réelles et les amortissements. Il est accessible aux loueurs dont les recettes locatives annuelles sont supérieures aux seuils susmentionnés.
Les charges déductibles sont les intérêts d’emprunt, les assurances, la taxe foncière, les charges de copropriété, les frais de gestion ainsi que les frais d’acquisition auprès de l’agence et du notaire.
Toujours est-il que c’est la déductibilité des amortissements qui demeure l’avantage majeur de ce régime. Il s’agit plus précisément de dotations aux amortissements dont l’excédent est reportable sur les exercices suivants. Ce qui vous permet de défiscaliser sur plusieurs années.
Ce régime est plutôt intéressant si vous êtes fortement imposé et si vos charges sont élevées.
Si le régime micro BIC a pour avantage sa simplicité, le réel d’imposition requiert que vous devez justifier vos charges, en plus de tenir une comptabilité régulière – qui peut être prise en main par un expert-comptable spécialisé en LMNP.
Pourquoi choisir de se faire accompagner ?
Choisir le bon régime fiscal LMNP peut s'avérer complexe dans le but de rentabiliser efficacement votre LMNP. C'est pourquoi, il est judicieux de se faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine qui s’intéressera à vos objectifs patrimoniaux dans leur ensemble et à la place de votre LMNP dans votre patrimoine.
Sachez qu’il existe aussi différentes manières de profiter de ce statut, par exemple en choisissant les résidences avec services afin d’échapper à la gestion locative et profiter de loyers stables. Ces derniers proviennent en effet du gestionnaire de résidence, conformément aux termes définis dans le bail commercial.
Par ailleurs, investir via la pierre-papier demeure un excellent moyen de profiter de la LMNP, ou encore via les sociétés de personnes telles que les SARL immobilières.
