Faire de la location meublée non professionnelle sans contrainte de gestion, c’est possible grâce à l’investissement dans une résidence avec services. D’autres solutions font aussi partie des différentes options rentables en LMNP, mais nous allons nous intéresser particulièrement à l’acquisition de ces résidences gérées. Grâce à ces dernières, vous pouvez opter pour le neuf ou pour l’ancien.
Rappel sur les conditions pour être un loueur LMNP
Vous obtenez ce statut lorsque vous investissez dans un bien immobilier que vous faites louer meublé et ce, après déclaration et immatriculation de votre activité. Vous devenez loueur en meublé non professionnel (LMNP) si la totalité de vos recettes locatives liées à cette activité n’excède pas 23 000 euros. De plus, ces dernières ne doivent pas excéder 50% des revenus du foyer fiscal.
Le cas échéant, il vaut mieux opter pour le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) dont la fiscalité pourrait être plus intéressante, notamment en ce qui concerne l’exonération d’IFI, l’impôt sur la fortune immobilière. En revanche, le dispositif Censi-Bouvard ne s’applique qu’avec le statut de LMNP.
Rappelons aussi les autres points suivants : vous êtes soumis à l’IR sous le statut de LMNP tandis que vous avez le choix entre l’IR et l’impôt sur les sociétés (IS) en étant un loueur LMP. Vous dégagez de la plus-value immobilière en LMNP et de la plus-value professionnelle en LMP.
Qu’est-ce que les résidences avec services ?
Ce sont des immeubles résidentiels construits par un exploitant spécialisé, meublés, équipés et mis en location par leurs soins. Ces résidences proposent des services tels que ceux fournis par les établissements hôteliers, en plus d’autres prestations à la carte.
Il s’agit par exemple des résidences seniors et des EHPAD (établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes), ou encore des résidences étudiantes : ce sont celles qui cartonnent le plus et qui délivrent les meilleurs rendements. Les résidences de tourisme et d’affaires font aussi partie de ces résidences gérées et délivrent de très intéressantes performances. Toujours est-il qu’elles reposent sur un certain cycle : le savoir-faire du gestionnaire prend donc une importance particulière – à mettre en évidence avant de valider l’acquisition.
Les avantages et les inconvénients de la LMNP neuf en résidence avec services
Pour faire de la LMNP neuf par le biais des résidences avec services, vous investissez en VEFA (vente en l’état futur d’acquisition). C’est généralement le promoteur lui-même qui propose votre programme LMNP, tandis que la vente se fait sur plan.
Les avantages : vous faites l’acquisition d’un bien neuf répondant aux normes requises (BBC 2005, RT 2012 ou RE 2020). Pas de travaux à réaliser avant 6 ans. Les frais de notaire sont moins élevés.
Les inconvénients : le prix d’achat pourrait être assez élevé. La résidence pourrait aussi faire l’objet d’une carence locative pendant la période de recherche de locataires. Toutefois, un gestionnaire expérimenté peut avoir préparé cette étape à l’avance afin de raccourcir cette carence et générer rapidement des loyers.
Les avantages et les inconvénients de la LMNP ancien en résidence avec services
Lorsque vous achetez une résidence de seconde main, vous reprenez non seulement l’immobilier et le mobilier, mais aussi le bail commercial signé entre le gestionnaire et l’investisseur initial. Veillez donc à bien décortiquer celui-ci avant de décider. En effet, vous achetez un ensemble de lots embarqués, tandis que la réputation et le sérieux du gestionnaire doivent être analysés en premier.
Les avantages : vous disposez d’un certain recul en ayant la possibilité de retracer tous les antécédents relatifs à la résidence : rendements, loyers versés, variation des loyers, performances du gestionnaire. Par ailleurs, la résidence est déjà occupée, ce qui veut dire qu’elle rapporte immédiatement et qu’il n’y a pas de carence locative à supporter.
Les inconvénients : de possibles travaux à réaliser (mais qui sont supportés par le gestionnaire), des frais de notaire élevés.
