Les SCPI spécialisées dans les immeubles de bureaux sont confrontées à un tournant majeur. La crise sanitaire, accélérateur de tendances profondes, a bouleversé les habitudes de travail et les besoins en immobilier tertiaire. Le télétravail, la digitalisation des entreprises et les nouvelles attentes en matière d'espaces de travail ont remis en question le modèle traditionnel du bureau. Ces classes d’actifs sont ainsi au cœur des mutations et des tensions du marché.
Défis actuels : baisse de la demande, évolution des critères de sélection, montée en puissance de nouveaux acteurs
Parmi les défis auxquels les immeubles de bureaux font actuellement face s’inscrit la baisse de la demande en ce qui concerne cette typologie d’immeubles. Le développement du télétravail a entraîné une réduction de la surface de bureaux nécessaire. Les entreprises privilégient désormais des espaces plus flexibles et modulables, capables de s'adapter aux nouveaux modes de collaboration.
En ce qui concerne l’évolution des critères de sélection, les locataires sont de plus en plus exigeants en matière de qualité environnementale ; les immeubles de bureaux doivent répondre à des normes élevées de performance énergétique. À cela s'ajoutent les critères liés au bien-être au travail.
La montée en puissance de nouveaux acteurs interfère dans ce contexte de mutation. Par exemple, le coworking (pour travailler dans un espace commun et entretenir le lien social, tout en ayant la possibilité d’intégrer des bulles privatives). Le flex office (c’est-à-dire les bureaux flexibles) ou encore le flex out émergent aussi dans le domaine. Le flex out est une ouverture à une plus grande flexibilité dans la gestion des espaces qui peuvent être adaptés en fonction des besoins évolutifs, en dehors de l’entreprise sur des lieux intermédiaires.
Citons aussi les “bureaux opérés” ou BOP. Ces derniers sont connus sous l’appellation de “bureau clé en main". Ceux-ci se caractérisent par un espace privatif et indépendant, entièrement aménagé et équipé, que l'on loue pour une durée déterminée. Les contrats sont généralement plus courts et plus souples que les baux traditionnels, permettant aux entreprises de s'adapter rapidement à leurs besoins évolutifs. Contrairement aux espaces de coworking, les BOP proposent un environnement de travail plus confidentiel et adapté aux entreprises ayant des besoins spécifiques en matière de confidentialité.
Les SCPI de bureaux face à ces mutations
Les SCPI de bureaux s'adaptent progressivement et mettent en œuvre de nouvelles stratégies. Elles investissent dans la rénovation et la modernisation de leurs actifs afin de les rendre plus attractifs et prolonger leur durée de vie. Ces SCPI se positionnent comme des acteurs verts, en intégrant des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) dans leur gestion. Ce, afin d'attirer des investisseurs soucieux de l'impact social et environnemental de leurs placements.
De même, elles élargissent et diversifient leur portefeuille en investissant dans des actifs plus résilients, dans le secteur de la logistique, la santé ou le résidentiel.
Quel avenir pour les SCPI de bureaux ?
Ayant longtemps occupé la majeure partie du marché, cette typologie de SCPI demeure toujours dans la course, bien qu’étant éclipsée par les SCPI reposant sur des immeubles acycliques. Par exemple, les SCPI de santé, les SCPI d’éducation ainsi que les SCPI logistiques. En 2023, le taux de distribution des SCPI de rendement est de 4.50% et cette tendance devrait se maintenir dans les prochaines années. En 2021, ce taux a subi un recul, mais ces SCPI ont su rebondir et se positionner à nouveau dans le circuit des meilleures d’entre elles.
Toujours est-il que le marché des bureaux est à surveiller de près en raison des mutations perpétuelles.
