Le vieillissement de la population s’accentue partout dans le monde et génère de nouvelles opportunités d'investissement. Ce phénomène est à l’issue du déploiement du marché gris ou Silver Economy qui prend de plus en plus d’ampleur. Parmi les placements immobiliers, les résidences seniors occupent une place prépondérante dans ce système : elles délivrent un rendement attractif et sont appréciées pour leur potentiel de croissance.
L’investissement est ouvert à tous, que ce soit dans le neuf ou l’ancien. Quels sont les rendements et les critères de sélection pour cette typologie d’actifs ?
Bref aperçu de l’évolution de la population vieillissante en France
La croissance démographique en France se distingue par une population de plus en plus vieillissante : le nombre de personnes âgées de plus de 60 ans devrait atteindre 20 millions d'ici 2030. La demande en hébergement adapté aux besoins des seniors est ainsi de plus en plus marquée, tandis que les offres demeurent insuffisantes.
Les résidences seniors classiques ou médicalisées
Les résidences seniors ont fait leur apparition depuis plus d’une décennie : elles appartiennent à la catégorie des résidences avec services et proposent des appartements autonomes, modernes et totalement aménagés par rapport aux besoins de ces résidents. Elles sont gérées par des professionnels auprès desquels l’investisseur achète un appartement de son choix, suivi de la signature d’un bail commercial. C’est ce gestionnaire de résidence qui verse alors les loyers de la mise en location auprès de l’investisseur.
Il existe deux types de résidences seniors : celles dites classiques qui sont des maisons de retraite revisitées, et celles qui sont médicalisées. Ces dernières appartiennent plutôt à la catégorie des établissements pour personnes âgées dépendantes (EHPAD).
Des rendements de plus de 4.5%
Le rendement locatif net de charges est compris entre 4% et 4,4% par an. Ce rendement est supérieur à celui des autres types d'investissements immobiliers locatifs, de même que des logements traditionnels loués à des personnes âgées.
Le rendement net de l’investisseur peut même aller au-delà de ces performances, du fait du très intéressant statut de Loueur en meublé non professionnel (LMNP). Celui-ci permet de défiscaliser grâce à la déduction des charges des revenus fonciers, de même que des amortissements (dépendant du régime fiscal qui s’applique).
Quels critères pour maximiser les chances de succès d’un tel investissement ?
Plusieurs points sont à considérer dans le choix de votre résidence senior : l’emplacement, la qualité des services et de l’accueil, ainsi que le prix d’achat. Un quatrième paramètre intervient : la qualité du gestionnaire de résidence.
Critère n°1 : l’emplacement
Songez avant tout à la ville et au quartier dans lequel vous investissez. De préférence, il s’agira d’une ville sénior. La résidence doit être située dans un endroit attractif, calme, sécurisé et où il fait bon vivre. Choisissez un quartier à proximité des services médicaux.
Critère n° 2 : la qualité des services et de l’accueil
Les résidences seniors proposent un large éventail de services, tels que ceux de la parahôtellerie. Renseignez-vous sur leur qualité, de même que celle de l’accueil et de la prise en charge des seniors. Points importants que le résident va lui-même considérer dans son choix de logement.
Critère n°3 : le prix d’achat
Comparez les prix, sachant que ces résidences sont construites par des promoteurs immobiliers : vous achetez le plus souvent un programme complet. Attention, le prix va influencer le rendement de votre investissement : songez à négocier.
Critère n°4 : le gestionnaire de résidence
Le gestionnaire de la résidence est celui sur lequel repose une grande partie du succès de votre investissement. Il est donc important de réaliser le bon choix, en sélectionnant celui qui possède une bonne connaissance du marché des résidences seniors, en plus de sa réputation.
